Caso práctico: comunidad de 40 viviendas, caldera + fachada, 32.000 € en CAE

El caso: Comunidad Residencial Los Álamos, Madrid

Este caso práctico ilustra cómo una comunidad de 40 viviendas en la zona norte de Madrid (zona climática D3) aprovechó el sistema de Certificados de Ahorro Energético para financiar parte de su rehabilitación energética. Los nombres se han modificado por privacidad, pero los números y el proceso son reales.

Situación inicial

El edificio, construido en 1975, presentaba las siguientes características:

Bloque de 40 viviendas en 8 plantas, con local comercial en planta baja.
Caldera centralizada de gasóleo de 350 kW, con más de 20 años de antigüedad y rendimiento estimado del 78%.
Fachada sin aislamiento: doble hoja de ladrillo con cámara de aire sin rellenar. Transmitancia estimada: 1,65 W/m²K.
Cubierta plana con aislamiento mínimo (2 cm de poliestireno original).
Consumo anual de gasóleo: aproximadamente 45.000 litros, con un gasto de unos 54.000 €/año.

Las actuaciones realizadas

Actuación 1: Sustitución de caldera centralizada por bomba de calor (RES060)

Se retiró la caldera de gasóleo de 350 kW.
Se instaló un sistema de aerotermia centralizada de 280 kW con depósitos de inercia y ACS.
SCOP declarado del equipo nuevo: 3,8.
Inversión: 185.000 € (equipo + instalación + adecuación de sala de calderas).

Actuación 2: Aislamiento SATE de fachada (RES010)

Instalación de SATE con 10 cm de EPS en toda la fachada del edificio.
Superficie aislada: 2.400 m².
Transmitancia resultante: 0,32 W/m²K (mejora desde 1,65).
Inversión: 216.000 € (90 €/m² incluyendo andamios y acabados).

Inversión total

Concepto	Importe
Bomba de calor centralizada	185.000 €
SATE fachada completa	216.000 €
Dirección de obra y honorarios técnicos	24.000 €
Total inversión	425.000 €

Cálculo de los ahorros energéticos

Ahorro por bomba de calor (RES060)

Consumo anterior con gasóleo: 45.000 litros x 10,12 kWh/litro = 455.400 kWh
Energía útil con rendimiento 78%: 455.400 x 0,78 = 355.212 kWh
Consumo nuevo con aerotermia (SCOP 3,8): 355.212 / 3,8 = 93.477 kWh eléctricos
Ahorro de energía final: 455.400 - 93.477 = 361.923 kWh
Ahorro redondeado: 362 MWh

Ahorro por aislamiento SATE (RES010)

Superficie: 2.400 m². Mejora de U: 1,65 - 0,32 = 1,33 W/m²K.
Considerando grados-día zona D3 y factor de corrección: ahorro estimado 148.000 kWh
Ahorro redondeado: 148 MWh

Ahorro total combinado

Actuación	Ahorro (MWh)	Valor CAE (120 €/MWh)	Valor CAE (135 €/MWh)
Bomba de calor (RES060)	362	43.440 €	48.870 €
SATE fachada (RES010)	148	17.760 €	19.980 €
Total	510	61.200 €	68.850 €

Nota: estos son los valores brutos del CAE. La comunidad, tras la comisión del intermediario, recibió un ingreso neto.

Resultado final para la comunidad

Tras la negociación con el sujeto delegado y aplicando la comisión de intermediación, el resultado fue:

Precio negociado con sujeto delegado: 130 €/MWh
Valor bruto del CAE: 510 MWh x 130 = 66.300 €
Precio ofrecido a la comunidad: 108 €/MWh
Importe cobrado por la comunidad: 510 x 108 = 55.080 €
Ayudas Next Generation recibidas: 170.000 €

Concepto	Importe
Inversión total	425.000 €
Ayudas Next Generation	-170.000 €
Ingreso CAE	-55.080 €
Coste neto para la comunidad	199.920 €
Coste por vivienda	4.998 €

La combinación de ayudas públicas + CAE redujo el coste de una rehabilitación de 425.000 € a menos de 200.000 €. Cada vecino pasó de pagar 10.625 € a solo 4.998 €. Además, el ahorro anual en gasóleo de unos 45.000 € permitirá amortizar la inversión restante en menos de 5 años.

Timeline del proceso

Mes 1-2: Contacto inicial, visita al edificio, cálculo preliminar de ahorros. Preparación de propuesta para la Junta de propietarios.
Mes 3: Junta extraordinaria de la comunidad. Aprobación de la rehabilitación y firma del acuerdo de cesión de ahorros CAE.
Mes 4-8: Ejecución de las obras (SATE + caldera). Recopilación de documentación técnica durante la obra.
Mes 9: Finalización de obras. Certificado de instalación. Firma del Convenio CAE con el sujeto delegado.
Mes 10: Presentación del expediente ante la Comunidad de Madrid. Verificación por organismo acreditado ENAC.
Mes 11-12: Resolución favorable. Emisión del CAE. Registro en la CNMC.
Mes 13: Pago a la comunidad de vecinos.

Lecciones aprendidas

Documentar desde el inicio: las fotografías del estado previo de la caldera y la fachada fueron esenciales para la verificación.
Combinar actuaciones: tramitar bomba de calor + SATE en un solo expediente redujo costes administrativos y mejoró el precio por volumen.
Coordinación con la administradora: la administradora de fincas fue clave para obtener el mandato de la Junta y firmar los documentos.
Compatibilidad con Next Generation: se declararon las ayudas recibidas y no hubo problema de compatibilidad con el CAE.

¿Tu comunidad está planificando una rehabilitación? Calcula cuánto podéis cobrar en CAE y descubre cómo reducir significativamente el coste de la obra.