Caso práctico: comunidad de 40 viviendas con SATE y aerotermia, unos 38.900 € en CAE

El caso: una comunidad de 40 viviendas en Madrid

Caso ilustrativo con datos simulados. Muestra cómo una comunidad de 40 viviendas en Madrid (zona climática D3) podría aprovechar el sistema de Certificados de Ahorro Energético para pagar parte de una rehabilitación energética en la que aísla la fachada y cambia la caldera central a la vez.

Situación inicial

El edificio, construido en 1975, tiene estas características:

• Bloque exento de 40 viviendas en 8 plantas, con unos 3.200 m² útiles.
• Caldera central de gasóleo para la calefacción (con radiadores en todas las viviendas) y el agua caliente.
• Fachada sin aislamiento: doble hoja de ladrillo con cámara de aire sin rellenar, con una transmitancia de unos 1,4 W/m²K.
• Consumo de unos 45.000 litros de gasóleo al año, unos 54.000 €.

La obra

En la misma rehabilitación, con un único proyecto y una dirección de obra:

• SATE con unos 8 cm de EPS en toda la fachada: 2.400 m² de parte opaca, que pasan de 1,4 a 0,35 W/m²K.
• Aerotermia central que calienta los mismos radiadores y produce el agua caliente. La caldera de gasóleo se retira.

Qué ficha toca: rehabilitación profunda (RES080)

Cuando en la misma obra se mejora la envolvente (la fachada) y al menos una instalación térmica (la calefacción o el agua caliente), la ficha es la RES080, «Rehabilitación profunda de edificios de viviendas». No se presentan por separado la ficha del aislamiento (RES010) y la de la bomba de calor (RES060).

¿Por qué? Porque los dos ahorros se solapan: la aerotermia trabaja sobre un edificio que, gracias al SATE, ya necesita mucha menos calefacción. El criterio del MITECO es claro: cuando hay varias actuaciones a la vez cuyos ahorros interfieren entre sí, no valen las fichas sueltas. En este caso se ve con números:

• La RES010 sola daría unos 154.000 kWh (1,05 × 2.400 m² × 61).
• La RES060 sola, calculada sobre la demanda que tenía el edificio antes del SATE (110 kWh/m² de calefacción y el agua caliente, con un SCOP de 3,2), daría unos 328.000 kWh.
• Sumadas, unos 482.000 kWh: más de lo que consumía todo el edificio antes de la obra. Se estaría contando dos veces una parte del ahorro.

Cómo se calcula con la RES080

La RES080 compara el consumo de energía final del edificio antes y después de la obra, con dos certificados energéticos registrados y hechos con la misma herramienta:

Ahorro (kWh/año) = consumo de energía final antes − consumo de energía final después

• Certificado de antes: unos 470.000 kWh al año de gasóleo para calefacción y agua caliente.
• Certificado de después: con la fachada aislada, la demanda de calefacción baja a menos de la mitad y la cubre la aerotermia; el consumo queda en unos 81.000 kWh de electricidad.
• Ahorro: 470.000 − 81.000 = 389.000 kWh (389 MWh).

A nuestro precio fijo de 100 €/MWh, que ya lleva descontada nuestra comisión. El importe final depende del ahorro que se certifique.

Resultado para la comunidad

La combinación de ayudas públicas y CAE reduciría el coste de una rehabilitación de 425.000 € a unos 216.100 €. Cada vecino pasaría de pagar 10.625 € a unos 5.400 €. Además, la factura de energía bajaría de unos 54.000 € de gasóleo a unos 16.000 € de electricidad al año (a 0,20 €/kWh), así que el resto se recuperaría en unos 6 años.

¿Y si la comunidad solo hubiera puesto el SATE?

Entonces la ficha sería la RES010, rehabilitación de la envolvente, porque el SATE de toda la fachada de un bloque exento afecta a más del 25 % de la envolvente. Con la fórmula oficial (diferencia de transmitancia por superficie por el coeficiente G de la zona, 61 en Madrid): 1,05 × 2.400 × 61 = 153.720 kWh, unos 15.400 €. Es más que el rango habitual de un edificio de este tamaño porque la fachada es grande, no tenía ningún aislamiento y Madrid está en una zona fría. Para la RES010 basta el certificado energético de después de la obra, registrado.

Si la caldera se cambia años después, en otra obra, esa obra puede ir por la RES060 con sus propios certificados.

Documentación de una rehabilitación profunda

• Certificado energético de antes y de después, los dos registrados y hechos con la misma herramienta. Si el de antes se hizo pero no se registró, a veces se puede rehacer con la misma herramienta: lo revisamos.
• Certificado de la dirección de la obra con los elementos y equipos afectados, el final de obra o la puesta en marcha y los datos del cálculo.
• Registro de la nueva instalación térmica en la comunidad autónoma (la comunicación de puesta en funcionamiento), que tramita el instalador.
• Facturas a nombre de la comunidad y fotos de la fachada y de la sala de calderas antes y después.
• Contrato de cesión y declaración de ayudas (Anexo I), que firma el presidente con firma electrónica cualificada (con el acta de su nombramiento si usa su certificado personal) o el administrador de fincas con un mandato expreso de la junta.

La ficha de la actuación cumplimentada la preparamos nosotros y la firma la empresa que solicita el CAE.

Cronología orientativa

1. Meses 1-2: visita al edificio, certificado energético de antes (registrado antes de empezar) y cálculo preliminar; se prepara la propuesta para la junta.
2. Mes 3: junta extraordinaria, que aprobaría la rehabilitación y la cesión de los ahorros.
3. Meses 4-8: ejecución de las obras (SATE y aerotermia).
4. Mes 9: fin de obra, registro de la instalación, certificado energético de después y certificado de la dirección de la obra.
5. Mes 10: verificación por una entidad acreditada por ENAC y presentación del expediente ante la Comunidad de Madrid.
6. Meses 11-12: resolución, emisión del CAE e inscripción en el Registro Nacional de CAE.
7. Mes 13: el pago a la comunidad llegaría hacia este mes.

Claves de un caso así

• El certificado energético de antes, registrado y antes de empezar: sin él, la rehabilitación profunda se complica mucho.
• Una sola ficha para una sola obra: si aislamiento e instalación van juntos, RES080; no se suman fichas sueltas.
• La fecha de inicio: cuenta lo primero que pasara entre el comienzo de la obra y el primer compromiso firme. Si la comunidad aceptó el presupuesto antes del 26 de enero de 2023 para pedir la ayuda, la obra no puede generar CAE, aunque se ejecutara después.
• Coordinación con el administrador de fincas: es clave para el mandato de la junta, las facturas a nombre de la comunidad y la firma.
• Compatibilidad con Next Generation: hay que declarar la ayuda y comprobar que la ayuda y el CAE juntos no superan el coste de la obra. Las ayudas del PREE (Real Decreto 737/2020) son del Fondo Nacional de Eficiencia Energética y no permiten pedir el CAE.

¿Tu comunidad está planificando una rehabilitación o la ha hecho hace poco? Consulta cuánto puede cobrar tu comunidad y descubre cómo reducir el coste de la obra.